前段时间，2022年广东民营100强名单出街了。在这份以营收论英雄的榜单上，连续“霸榜”多年的老大哥华为被一张“生面孔”取代了，一家名叫“正威国际”的公司，登上了广东民企“一哥”的宝座，落在其后的是华为、腾讯、碧桂园、招行等巨头。新晋广东省民营企业百强“一哥”的正威国际集团及其创始人、董事局主席王文银，成为舆论热点。据正威集团公告，2013年至2022年，正威的营收从1866亿元增长至7500亿元。正威集团的业务范围包含一定数量的贸易业务，这些业务做大了正威集团的整体营收。

2022年8月3日，《财富》世界500强排行榜正式发布，正威国际集团以1120.492亿美元营收荣登第76位，这是正威连续第十年蝉联世界500强。

成为世界500强对正威有着诸多的好处：金融机构的信贷支持、政府的资源倾斜、企业的形象与品牌推广等等。这也为正威在全国的疯狂投资铺平了道路。

2020年正威拿出50亿，与山东高速、苏宁电器等成为恒大的第三批战投方。两年内，王文银做许家印的战投亏了不少，却学到了新玩法。

如今，正威在四处拿地，地块的性质不仅是工业地，还有不少住宅地、商业地。官网资料显示，目前正威集团在国内外拥有40余处产业园区，在全球拥有超过10平方公里的商业开发园区，100平方公里工业开发园。由此推算，正威集团可供使用的土地资源大约15万亩。

以正威集团在贵阳的项目举例：

目前，正威国际集团在经济区已投资落地贵州国际商品供应链管理有限公司（原名：贵州国际商品交易中心）和正威贵银产业基地项目。其中，贵州国际商品供应链管理有限公司今年1-10月实现营业收入197.23亿元，正威贵银产业基地项目计划总投资50亿元，分两期建设，一期300亩地已确定选址，现已完成地块全部征拆和场平工作，并达到交付标准，预计年底可完成土地移交，进场施工。

此外，正威国际集团还将在经济区投资建设正威国际集团贵州区域总部项目，建设正威国际集团贵州区域总部基地工业互联网平台、有色金属及稀贵金属供应链中心、结算中心、进出口贸易中心等，项目总投资30亿元，现拟选址于31中地块，待双方明确土地转让后，同步开启项目招商协议洽谈。

另外，2022年4月10日，正威在贵州贵阳市经开区拿下一块商住地，楼面价为1500元/㎡。据搜狐焦点网，贵阳经开区在售新房房价，在7500元/平方米至10500元/平方米不等。

同样作为有色金属贸易巨头的迈科集团也通过大宗商品交易场所这一业态玩起了商业地产。

迈科集团创立于1993年，是一家融商品贸易、金融服务、大宗商品交易平台、期货经纪、资产管理与现代物流于一体的综合型商品金融服务商。总部设立于西安，在中国大陆及香港地区、新加坡、英国伦敦等地设有20多家经营机构和办事处。迈科集团的主要股东为迈科投资控股有限公司和赛富投资基金。

迈科集团投资的中西部陆港金融小镇是2011年立项并动工建设，2015年建成，2016年投入使用，小镇项目最早叫中国西部大宗商品交易中心。2017年随着西安市特色小镇的建设，产业创新和企业战略升级的需要，开始创建中西部陆港金融小镇。金融小镇主要以招商、引商、提供平台、提供增值服务的方式运作。

小镇特色产业：要素交易产业+自贸产业+新金融服务产业，小镇占地：总规划1.8 平方公里，总建设面积达 350.3 万平方米。小镇进度：一期400亩七栋产业空间载体：要素交易产业聚集区、新金融产业聚集区、企业总部聚集区吸引了大量企业入驻并投入运营，人才公寓、商务酒店正在建设。二期占地 1100 亩，拟建设自贸产业总部聚集区、一带一路博览园、金融高级公寓、科技金融产业聚集区产业项目。

目前小镇以大宗商品电子交易平台“大商道”为核心，具体形成了包含有色商品、黑色商品、农产品、能源化工、文化艺术、碳排放等在内的大宗商品要素交易平台。七大交易中心包括：大商道大宗商品电子交易中心、联合商品交易中心、碳排放权交易中心、金融资产交易中心、股权众筹交易中心、文化艺术品交易中心、黄金贵金属交易中心。

2021年，大商道商品交易市场股份有限公司的线上交易数据突破1000亿，自2020年以来，大商道平台交易数据已连续两年突破千亿。大商道立足“大宗商品现货电子交易”发展定位，全力打造以铜、铝为主要产品的大宗商品B2B现货电子交易平台，平台成立至今累计服务客户近千家。未来，大商道将打造集区块链、数字技术、数据服务、商品交易、信息研究及供应链金融服务一体化的综合服务数字化平台，构建新型大宗商品数字化生态圈。截至2021年12月，大商道累计客户近千家；铜、铝产品累计交易成交量达1170万吨，交易规模累计超过4600亿元。

在传统房企利润率下滑、拿地热情消退之际，大宗商品交易巨头们不断向地产领域进军。在GDP的诱惑下，地方政府动用所能动用的一切资源来招商引资。大宗商品交易巨头通过签署巨额项目，圈下连片土地，之后快速修建厂房，再以可观的土地和厂房等资产做抵押，进行贷款融资，可以简单概括为以项目撬动融资。

其实，工业地产的房地产获利途径不外以下几种：通过政府补贴返还地价，无偿获得土地；用在建工程抵押，获得银行贷款作为项目启动资金；获得配套的商住用地，进行地产开发；留下少部分用地自用，其他对外招租，将其注入上市公司作为投资物业；通过用地性质变更为商住用地，建设项目再出售套现。还有一种是与私募基金合作，将工业园区的租金及产权打包为类REITS产品，作为信托产品发售。

此前据媒体报道，某公司进入某省10年以来，无偿或低价获得了5,000亩的用地，但是其目前在某省的厂区产能利用率仅35%。根据某些县被曝光的合作协议，当地政府在公司出资拿地后，以财政补贴方式(或奖励方式)，以同等金额返还到该公司账户。并且根据相关的行业扶持政策，奖励数千万元金额并提供数千万元的贴息贷款，支持项目启动。在大肆拿地的2010年，该公司的年报也显示，当年获得政府补贴7亿多元，占利润的30%左右。

如果工业园所在的郊区在城市化进程完成变成市中心后，如果能得到政府批准获得用地性质变更，升值幅度不言而喻。近年来政府大力推行的保障房计划以及地方政府旧厂区改造计划都为这种“工业转商用”带来机会。